英国脱欧效应: 伦敦 属性 Market Predictions for 2019

那里’没办法解决:英国退欧给伦敦房地产市场带来了损失。居民查看了一些伦敦顶级房地产专业人士对2019年房地产市场的预测,对销售和租赁市场,房价增长,新房和国际投资有深刻见解。放心吧’并不是所有的厄运和忧郁…

伦敦 Sales

With average house price growth in 伦敦 remaining relatively stable over the last six months, 杰克逊·斯托普斯 预计这种趋势将持续下去,但这在很大程度上取决于持续的英国退欧谈判的结果。伦敦在2018年没有资本增长,但如果能够在英国和欧盟之间实现一定程度的政治和经济稳定,他们的房地产专家预计将出现适度的复苏。

Robert Butterworth, Head of Research at 杰克逊·斯托普斯 伦敦, said: ‘目前,伦敦的大量买卖双方都在达成牢固协议之前推迟做出决定。除非英国退欧交易特别糟糕,否则我们预计明年交易会增加,因为通常是经济和政治稳定为客户做出买卖决策,尤其是在伦敦市中心市场。

英国苏富比国际房地产 anticipates transaction levels taking a short-term hit in the first few months of 2019 as domestic vendors adopt a wait-and-see approach ahead of the rescheduled vote 上 那里sa May’s Brexit deal.

经济不确定性和印花税形式的惩罚性附加费,外国买家征税公告以及资本利得税变化,导致伦敦和国家市场在整个2018年持续停滞。这种经济和政治不确定性可能继续影响伦敦市场而该国将在2019年脱离欧盟。

英国苏富比国际房地产公司住宅部负责人盖·布拉德肖(Guy Bradshaw)评论: ‘It is looking likely that parliament will vote 上 那里sa May’s deal in mid-January ahead of the 21st January deadline. We anticipate domestic buyers sitting 上 their hands in early 2019 as the Government seeks to broker a deal with the European parliament.  

‘无论英国脱欧发生什么事,伦敦作为文化,商业和教育的国际枢纽在国内外都具有持久的吸引力。与许多其他国家的地缘政治风险相比,伦敦仍然是安全的投资,并将继续吸引来自世界各地的买家。虽然毫无疑问,2019年是转型的一年,但我相信伦敦市中心的黄金市场正在朝着正确的方向发展。’

他继续说,竞争力的价格将是全年的关键,特别是在伦敦市中心的黄金(PCL)市场。由于需求继续决定决策,对房地产价格采取切合实际的方法的卖方将吸引买方的兴趣。

Caroline Takla, Managing Partner of prime 伦敦 buying agency, 集合 ,并添加: ‘2019年上半年可能会以与2018年相同的速度继续发展,不确定性不断增加阻碍了大部分市场。

‘在伦敦市中心的总理府,更大的公寓将继续增加价值。例如,在威斯敏斯特,新公寓现在不能超过150平方米,随着供应的减少,这些较大物业的价值将增加。

‘但是,对于许多家庭来说,它仍然照常营业。那些搬到更大的物业的人可以利用当前市场的优势,能够扩展到两年前无法买到的更高价格范围的物业。对脱欧后价格将上涨的预期意味着现在是交易的黄金时段。

伦敦 Lettings

由于什么原因,自2018年夏季以来,租赁物业清单的数量已经耗尽 杰克逊·斯托普斯 认为这是金融限制对“允许购买”市场的直接影响,因此预计租金价格将因此上涨。房地产经纪人的伦敦租赁部门在2018年夏季发现价格上涨,预计新年期间价格将继续缓慢上涨。他们还预计,受销售市场价格敏感性的推动,PCL的超级优质租赁物业将继续增长。

Georgina Clarke, Lettings Director at 杰克逊·斯托普斯 伦敦, said: ‘尽管有英国脱欧的恐惧,但我们仍在遇到公司将员工迁往伦敦的强烈需求。我们看到了很高的兴趣,尤其是大型科技和IT公司(例如Google)的员工,他们正在首都寻找大约两到三年的基地。

‘苹果公司预计将在巴特西发电站建立新的伦敦总部,从其在伦敦的八个地点转移约1400名员工,这个新的“校园”将在明年开始为九榆树注入生命。这与新的美国大使馆一起,可能在未来几年中对当地租赁住房的需求产生重大影响。’

成长中 英国苏富比国际房地产 租赁团队在2018年下半年看到了PCL租赁市场的主要趋势,他们预测这一趋势将持续到2019年。

英国苏富比国际房地产公司住宅租赁业务负责人詹姆斯·萨默斯(James Somers)说: ‘在过去的12个月中,我们的租赁业务出现了爆炸式增长,这反映了PCL市场的变化。造成这种情况的主要原因之一是“先买后试”的兴起,这种现象在希望扩大规模但需要搬到新地区负担这笔费用的家庭中尤为突出。这些家庭能够获得可观的租金收入,通常足以支付伦敦郊区较大公寓或房屋的租金,同时继续保留伦敦市中心的宝贵资产。

‘在最近几个月中,我们还开始看到房客采用买家的观点,花费更长的时间找到合适的房产,甚至翻新房产,以使其在承租之前成为他们的理想之选。它不仅是软家具,而且是改建的厨房和全新的浴室。我们预计,随着伦敦租赁市场的不断扩大和吸引越来越多的租户群体,明年像租户一样运作的租户的趋势将真正起飞。’

2018年11月 RICS  英国住宅市场调查证实,在租赁市场中,潜在租户的需求基本保持稳定,而新指令则略有上升。

伦敦 House Price Growth

斯特鲁特& Parker 该公司在2018年底宣布,将其对英国2019年的经济增长预测保持在2.5%的水平,从2018年到2022年的5年预测为18%。

Strutt研究负责人Stephanie McMahon& Parker, commented: ”从全国范围来看,2018年英格兰和威尔士的总交易水平看起来与2017年相对。我们预计这一趋势将持续到2019年,注册买家数量和观看人数将逐渐增加。

‘但是,PCL中的情况不同,按照历史标准,交易水平仍然很低。我们下调了PCL房价表现的预测,最好的情况是2019年增长2%,而下行风险则为-5%。

‘在伦敦,我们预计到2019年价格还会继续下跌.PCL租赁市场的预测略为乐观,2019年的租金价格预测为1.5%。

‘英国脱欧谈判的可能结果仍然非常不清楚,这种不确定性持续的时间可能比我们希望的更长。在2019年之后,要确定市场的预测是极其困难的,我们预计一旦稳定性进一步恢复,就会反弹。英国经济基本面总体保持乐观,市场情绪保持谨慎。’

诺丁山逆势而上 

著名的诺丁山 根据Strutt的说法,这部电影,每年的夏季狂欢节和粉彩彩绘的联排别墅正在逆转保守的房价增长趋势& Parker.

Charlie Willis, Head of 伦敦 Residential at 斯特鲁特& Parker, said: “自七年前成立以来,我们的诺丁山办事处在2018年的销售量上是最好的一年;与2018年相比,交易数量是2017年的两倍多。

‘标价高达2500万英镑的一些物业,在几天之内就以密封的出价售出。我们预计2019年诺丁山市场将迎来又一个丰收年,即使在非常复杂的政治气候下,由于其家庭希望长期居住的漂亮房屋,我们也有望在2019年取得丰收。

‘英国国内买家现在占我们在Strutt在伦敦交易的80%&派克和诺丁山确实从这次英国买家在首都的复兴中获得了收益。’

New 家园in 伦敦

假设英国从英国退欧谈判中获得积极成果,那么房地产专家将 杰克逊·斯托普斯 设想伦敦当前的潜在需求高水平将转化为2019年更高的承诺水平。因此,预计来自买方的竞争将加剧,并且通过折扣或激励措施可获得的开发项目将更少。

然而,在2019年,一百万英镑以上的新建房屋将在伦敦变得稀有。在过去的12-18个月中,大多数房屋建造商将注意力集中在规划和房屋开发上,这些房屋适合首次购房者,小户型房屋和希望购买价格在100万英镑以下的家庭。因此,对一百万英镑以上的垫块的需求将很高,但不太可能导致任何显着的价格上涨。

Ben Babington, Director of Residential Development at 杰克逊·斯托普斯 伦敦, comments: ‘新年伊始,威斯敏斯特州的许多房屋建筑商可能不得不面对的问题是市议会计划将新房屋的大小限制为150平方米。从理论上讲,限制威斯敏斯特新房规模的想法是明智的,尽管考虑到威斯敏斯特的典型购买者人口统计,150平方米的面积可能太小。

鉴于其位于1区的地理位置,威斯敏斯特的房地产总是会以高端市场价格定价,并且该地区的一部分富裕购房者仅需要更多空间。对于将使用该物业作为其主要房屋的人们尤其如此。通过不提供合适的住房库存来满足需求,威斯敏斯特有可能越来越多地吸引固定资产购买者和以购买方式出售的投资者,而不是永久居民和家庭。’

英国脱欧效应 

根据2018年11月的数据,英国退欧带来的不确定性导致买卖双方在英国的坐拥越来越多的位置 RICS  英国住宅市场调查。

纵观伦敦,最新调查的结果继续显示出疲软的趋势,供求再次下降–英国近半数的调查受访者均表示,英国退欧给英国住房市场带来的政治不确定性。

11月份伦敦寻找新房的人数再次下降(净余额为-14%,低于10月份的-11%),许多人将其归因于英国退欧的不确定性。

另一个因素是待售物业的选择继续受到限制。待售新房数量连续第五次下降,净余额-32%是自2016年6月以来供应量下降最快的速度。这种新库存的不足正在影响地产经纪的平均库存水平。目前,英国的代理商平均只出售42.1套房屋。

由于新买家没有太多选择,对搬迁感兴趣的人减少了,11月的议定销售数量下降了。伦敦的净余额从-16%升至-34%,这一情绪几乎反映在英国的所有地区。

RICS 首席经济学家Simon Rubinsohn说: ‘从最新的RICS调查的反馈中可以明显看出,围绕英国退欧进程如何发挥的持续不确定性正在给整个住房市场,尤其是伦敦的住房市场造成损失。的确,当有这么多贡献者着重强调一个问题时,我不记得以前的调查。

‘买卖双方都注意谨慎,在完成交易的地方,他们花更长的时间才能上线。重要的是,这些前瞻性指标反映出人们怀疑政治阴谋不可能在短期内得到解决。更大的风险是,这现在已蔓延到发展计划中,从而更难确保建筑管道的隆起以解决住房危机,这在首都尤为明显。’

RICS 政策主管Hew Edgar补充说: ‘在全民投票之前,我们的研究表明,英国的脱欧只会影响住宅市场的高端,因为低端和中端市场区域是国内驱动的。但是,现在看来,那些打算在整个价格范围内买卖房屋的人,以及那些打算在英国住宅领域投资的人,正在推迟做出决定,直到有更多确定性为止。’

展望未来,贡献者看不到任何变化。 11月份在首都的未来三个月的销售预期从-29%下降至–34%。

国际投资 

2019年初,在可能引入外国买家征税之前,伦敦的主要房地产市场的最大驱动力将是外国投资,因为人们希望通过良好的货币对冲来对冲自己的赌注。根据目前对英国市场的兴趣, 英国苏富比国际房地产 我们预计美国买家将特别感兴趣,汇率可能会给美国买家带来25%的房地产折扣。

预计来自亚洲的投资将继续吸引中国大陆的特别关注,那里的教育对于买家迁往英国以进入世界一流机构至关重要。

英国苏富比国际房地产公司的Guy Bradshaw评论: ‘我们已经看到美国买主的极大兴趣,他们关注美元对英镑的有利汇率。今天的经济可能看起来疲软,但房地产市场具有弹性,预计到2023年将反弹。采用长期前景的购房者将在2019年进行明智的投资。’

Caroline Takla of prime 伦敦 buying agency, 集合 , 说过: ‘伦敦的高端市场在2019年将继续保持强劲。从国际角度看,英国退欧将被取消,因此许多买家一直在继续这样做,仿佛这根本没有发生。

‘除了几乎从伦敦消失的俄罗斯买家以外,英镑的疲软为海外买家提供了充足的投资机会。无论是未装修的豪宅还是新装修的公寓,特别是以美元为基础的买家都在继续充分利用讨价还价的机会。